千岛湖畔为何频建别墅

南方周末地产调查

□本报记者吕明合发自浙江淳安

两千多幢别墅、三千多套观光公寓，号称“天下第一秀水”的千岛湖镇，现在成了中国豪华别墅和五星级度假酒店最多的县城。

这个1959年为建造新安江水电站筑坝蓄水而成的国内最大的人工湖，以秀水环绕的葱翠群岛著名，1981年更成为首批通过的国家级重点风景名胜区。

沿湖岸一路往西，湖滨别墅连绵，白墙黛瓦在绿荫丛中隐现。在千岛湖大桥东侧，巨大的挖掘机日夜轰鸣，更多的别墅和度假村仍在建设之中。

“今后千岛湖将会成为富人的聚居地。”浙江省千岛湖风景旅游管理局局长汪成设说。

但《南方周末》的调查表明，有相当数量的别墅开发存在问题。

接受《南方周末》采访的淳安县建设局党委书记章进来坦言：“如果按照国家的规划，实际上，我们所有开发的项目都是违法的。”

豪华别墅占据风景区

“我们要把长三角乃至全国的中高消费阶层吸引到我们千岛湖来。”汪成设2004年在接受媒体采访时说，“我们要加快建设度假型酒店、产权式酒店、景观房产、高档别墅。”

绝大多数房子都是湖景房，依水而筑。一淳安房产老总说：“这里不卖湖景卖什么？”

为保证看到湖景，大部分别墅建在湖岸或临湖的山上。为抢占更幽静的景观，有一些直接建在了岛上。

凤凰岛上的32幢别墅，四周湖水环绕。开发商用水泥堆出了一个渡口，用游艇接送业主。与凤凰岛一水之隔的天清岛度假村，更直接用炸开的山石在湖上填出了一条近四米宽的车道。

在更西南的天淳岛上，一家最新的酒店正在建设。路边的山体已被炸开，工人们说，这里将改造成停车场。

最成功的填湖项目在千岛镇东南隅的“明珠花园”。填湖的面积相当于原有土地近两倍。7年前，此地仅有一小块依山靠湖的土地，后用炸开的山石堆出这个千岛湖著名的旅游商品市场。

另一个更大的填湖项目则有幸被阻止。

2001年，淳安县惟一通铁路的茶园镇被列为经济园区，计划兴建水泥厂、莹石粉加工项目等，其中最大的一个项目是万向集团投资8亿元、圈地3万亩建造的旅游度假区。

建设园区需要大量填湖，由此造成的污染，遭到了下游建德市的最大抵触。2003年，“填湖事件”闹到了国务院，在总理温家宝的关注下，被建设部紧急叫停。

但打造东方“日内瓦湖”的目标并未停止。官方数据显示，千岛湖已建和在建的五星级酒店已达到6家，到2008年奥运会开幕，千岛湖四星级的酒店将达到二十多家。

“(淳安)离三亚还有距离，但是在华东地区，在内地，肯定是高级饭店最多的地方。”千岛湖旅游局局长汪成设在接受媒体采访时说。

有媒体报道称，豪华别墅和高级饭店的数量甚至超过了同样以旅游业著称的杭州城区。

所有的项目都是违法的？

对这样的别墅热，国家有明文禁止：风景名胜区500米内不准开发。而千岛湖还不是一般的风景区，既是中国最早一批的国家级风景名胜区，又是杭州的主要饮用水源地。

对此，接受《南方周末》采访的淳安县建设局党组书记章进来坦言：“如果按照国家的规划，实际上，我们所有开发的项目都是违法的。”

根据1988年国务院批准的《富春江－新安江风景名胜区规划》和1998年经浙江省政府批复同意的《千岛湖风景区总体规划》，淳安的景区总面积加外围保护地带，共约2300平方公里，占淳安国土面积的一半以上。

“这一半面积的国土是限制开发的”，根据2006年前仍有效的《风景名胜区管理暂行条例》可以得出。该条例规定：“风景名胜区内的一切景物和自然环境，……不得破坏或随意改变……更不得建设破坏景观、污染环境的设施。”

“这意味着淳安几乎没有土地可以利用。”淳安县建设局党组书记章进来为别墅开发辩解。为了摆脱这一困境，淳安县后来又做了个县里的内部规划。这个规划，将千岛湖镇排除在了风景区外。

“这样做，显然是为了更好地开发房产。”杭州一位房地产业人士分析。一旦将规划范围缩小，当地政府卖地的空间将扩大许多。

这位人士指出，大量的别墅开发也违反国家的禁令。从2003年开始，国家就曾三令五申，禁止别墅供地和开发。但此后，仍被千岛湖以种种方式成功规避。

以滨江度假别墅为例，章进来答复南方周末记者时说，2002年，政府当时答应“让他随便选地方”，用途是“房地产开发”，没有限制。但他向南方周末记者提供的审批资料显示，该项目的国有土地使用证直到2005年3月18日才办出。而此时，距当年2月杭州市计委发出严禁在杭州的风景名胜区等地新建、扩建别墅的通告，只过去了一月。

更大的争议来自顺发千岛湖旅游股份公司开发的高尔夫别墅。这个占地四千多亩的项目，由一家五星级酒店、一百多套独立别墅，一个可以俯瞰湖景的18洞高尔夫球场和一百多套高尔夫别墅组成。

2002年国家已停止审批任何高尔夫球场项目。但该工程却在2003年取得了国有土地使用证。2004年，国务院办公厅针对已办理手续尚未动工建设的高尔夫球场项目，曾再次下令一律停止开工。但2006年，该项目仍然顶风拿到了建设工程规划许可证。

“它的名称并不是高尔夫，它申报时用的是山地运动场。”章进来辩解，“高尔夫项目我们不能批。”

千岛湖旅游局品牌宣传策划主任余涛在今年4月召开的中国县域旅游品牌高峰论坛暨颁奖典礼上的发言则坦率承认：“千岛湖的高尔夫球场也在开发之中。”他称，今年千岛湖在建和拟建的大项目有15个，建设投资资金高达49亿元。

一切为了发展？

“一切为了发展。”当地官员解释。

这个原处浙皖赣三省通衢的山城，由于五十年前修建水库，29万人移民，一夜之间由建库前的富裕县变成了国家级贫困县，至今仍为浙江省25个经济欠发达县之一。

“为保护千岛湖的一湖碧水，现在的淳安人树不能砍、山不能挖、鱼不能捕、路不能开。”在千岛湖边的水库建设纪念雕塑前，当地人的巨大牺牲通过导游之口不断被宣传。

旅游业一度成为淳安财政的主要来源。但2000年前后，千岛湖的旅游突然陷入了停滞状态。当时的县政府领导决定转换思路，招商引资，开发当地的高档休闲度假房产，“目标是留住外地游客”。

大规模的圈地热潮，始于2002年。淳安旅游局局长汪成设在《浙江日报》发文回忆，当时最早开发的浙江开元旅业公司，用3亿元在临湖的山顶兴建了有100套单体别墅的开元度假村。

150亩的千岛湖凤凰休闲度假村，500亩的滨江度假酒店别墅，九百余亩的“翡翠岛·山水名墅”项目，总投资超亿元的千岛湖泗马巷房地产项目………一大批高星级的滨湖度假酒店和别墅先后落户，成为千岛湖一大新“景观”。

4年前，尚不值200万元的开元度假村别墅，现在被炒到了1000多万。

2年前，位于湖区中心地带的桃源山庄开盘，定价每幢290万元。但很快就被一个炒房团用1.4亿直接买下了。

开盘定价1.6万元／平方米的绿城·千岛湖度假公寓，“开盘第一天就卖了5.4亿”，现在已被炒逾2万元／平方米。

一位曾在当地投资房产的商人向记者证实，2001年，他以50万元的价格从当地政府购得千岛湖镇西一个二十余亩的岛屿，被允许开发1万多平方米的房子。现在，它的评估价已超出1760万元。

位于辉照山黄金地段的千岛湖滨江度假村更是暴利惊人。淳安县建设局党组书记章进来介绍，当时拿地的价格不过2万元／亩，连水面在内一共为五百多亩，拿地总价不过千余万元。现仍在建设中的单幢别墅最低报价却已达1560万，“只要卖出一幢别墅，就可收回地价成本”。

别墅开发热撬动了千岛湖周边楼价。1999年，千岛湖镇中心的房价每平方米尚不到千元，如今，房价已逾4000元／平方米。

但当地的居民对火热的楼市并不领情。

“炒房的都是外地人，我们连想都不敢想。”一位房产公司的普通职员称。她每月2000元的工资，在淳安已属中上。但如果想购买比较好的房子，以县城内6000元／平方米房价计算，“不吃不喝20年也买不起”。

水质受污染

如此的过度开发对环境也造成了巨大压力。

国家建设部政策研究中心、淳安县政府于2007年编撰的《中国千岛湖房地产业现状与持续发展战略研究课题报告》承认：“由于(房地产开发)普遍采用混凝土建筑，山体的开挖、简单的景观营造模式常常破坏了山地原有的植被和环境，很多住宅往往是临湖面而建，尽管视野开阔，但湖面的景观却遭到了破坏。”

早在1981年，国务院就在相关政策公告中明确要求，“在风景名胜区规划范围内，严禁砍伐林木、破坏植被和进行开山取石、挖沙取土、围湖造田等破坏地形地貌的活动。”

“但没有监督，谁会愿意主动去保护？”当地一家别墅开发公司总经理说。由于房产商拍到的土地大多依山临湖，开山填湖成了开发商们的必然选择。填湖还造成地基不稳，前期开发的许多楼房墙体已出现裂缝。

原本洁净的水质，也引发了人们的担忧。

2005年，民进浙江省委会十几位委员在政情通报会上以“千岛湖的优良水质正在遭受前所未有的严重威胁”为题，作了专题报告。

报告称，千岛湖水正在遭受前所未有的污染威胁。造成千岛湖整体水质下降的主要因素是农业污染、工业废水污染、生活污水以及垃圾等的大量流入。

调查说，1999至2004年，通过对千岛湖水质监测和分析发现，千岛湖水质已达到中营养水的水平(主要是氮、磷含量超标)。

专题的主要负责人、杭州师范学院生命与环保学院教授周根娣在接受南方周末记者采访时介绍，千岛湖虽有强大的“自净能力”，但在1998年和2004年，千岛湖仍出现了不同程度的蓝藻现象。曾一直保持一类水质的千岛湖，在靠近居住区的城中湖地段，已退化成了二类水质。

“主要是氮含量超标。”周根娣说。氮的污染源，除了农业化肥，主要来自日益增加的生活污水。发达的旅游业带来的大量衣物的洗涤，正是祸首之一。

周根娣说，千岛湖作为杭州市的主要饮水源，地位特殊，政府应加强对水污染的警惕。

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